МАРКЕТИНГ НЕДВИЖИМОСТИ

1.  Понятия

Из многочисленных определений маркетинга, по нашему мнению, наиболее применимо определение У.Райена - “деятельность, включающая распознавание потребностей, создание товаров и услуг, удовлетворяющих эти потребности”.

Понятие недвижимости включает землю и расположенные на ней улучшения (здания, сооружения, элементы инфраструктуры).

На рынке недвижимости в сферу услуг могут быть включены экономико-консультационные, юридические, оценочные работы, операции с недвижимостью, арендой и лизингом движимого и недвижимого имущества.

2.  Направления

В сфере маркетинга недвижимости, как рыночной концепции управления, возможны следующие направления деятельности:

· маркетинг построенных объектов и земельных участков;

· маркетинг строящихся объектов;

· маркетинг услуг.

 

Каждое из этих направлений имеет свои задачи и функции.

 

3.  Маркетинг построенных объектов

Концепция рынка недвижимости в своей основе исходит из открытой конкуренции и всех атрибутов, связанных с изменением прав собственности.

Рынок продаваемой недвижимости специализирован и сегментирован на:

· квартиры;

· дома;

· офисы;

· гаражи;

· земельные участки.

С завершением процесса малой приватизации рынок расширяется за счет объектов доходной недвижимости (кафе, отели, магазины и пр.).

Для данного направления характерны следующие особенности.

Важнейшая особенность - товары (объекты) одной группы имеют общее функциональное назначение, но различное индивидуальное конструктивное решение, обусловленное исполнением, состоянием и расположением. Расположение - наиболее важный фактор в формировании рыночной стоимости.

Необходимым условием этого направления деятельности является потребность в разветвленной коммуникационной и информационной системах.

Источниками первичных данных о рынке служат специализированные печатные издания, банки данных агентств, бирж.

К сожалению, в рамках одного географического рынка (города), не говоря уже о стране, пока не создана единая коммуникационная система.

Важным элементом управления является анализ рыночной ситуации, тенденций изменений потребностей, цен.

К таким тенденциям, например, на рынке квартир следует отнести рост дефицитности однокомнатных и многокомнатных “престижных” квартир.

Эффективность информационного обеспечения связана с возможностью анализа соотношений цены предложения и цены продажи с последующей корректировкой цены предложений.

Это связано с нахождением объекта на рынке “разумное” время, которое по нашим представлениям не должно превышать 0,5 года.

 

4.  Маркетинг строящихся объектов

Недвижимость как объект инвестиций, имеет существенные отличия от традиционных товаров поэтому маркетинговые решения имеют свою специфику.

Стратегия маркетинговых операций включает:

· анализ спроса;

· определение вероятной рыночной стоимости для объектов, расположенных в конкретном географическом месте;

· анализ эффективности инвестиционных проектов, учитывающих необходимость привлечения заемных средств (кредитов) и продолжительность строительства.

Ошибки в стратегии приводят к омертвлению средств, возникновению объектов незавершенного строительства.

 

5.  Маркетинг услуг

Общеизвестно, что с рынками товаров, капиталов тесно взаимодействует рынок услуг.

Рынки недвижимости связаны со специализированными услугами, предоставляемыми консалтинговыми фирмами. Виды услуг:

· юридическое оформление;

· оценка недвижимости в условиях выкупа, аукциона, создания СП, залога и др.;

· операции с ценными бумагами (акции, сертификаты, векселя);

· разработка инвестиционных проектов, систем управления проектами.

 

Каждая консалтинговая фирма выбирают свою стратегию действий, определяет сферу оказываемых услуг.

Некоторые фирмы узкоспециализированы,  иные стремятся к постоянной диверсификации  своей деятельности. В ряде случаев комплекс работ выполняется посредством кооперации специализированных фирм.

 

6. Механизм рынка

На рынке недвижимости действуют различные силы: продавцы, покупатели, банкиры, страховщики, посредники.

Рынок находится в процессе развития.

Становление рынка определяется в первую очередь, развитием рыночных отношений, экономикой страны.

Переходный период характеризуется следующими особенностями:

· сформирован рынок квартир;

· формируются иные сегменты рынка (по видам доходной недвижимости);

· в сложном экономическом состоянии находится рынок строящихся объектов;

· на рынке действует развитая сеть консалтинговых фирм.

 

Рынки не имеют сформированной информационной и коммуникационной сети. Их организация является одной из основных задач маркетинга рынка.

Назад